党延珍
服务地区：河南-洛阳
擅长：债权债务、合同纠纷、损害赔偿
党延珍律师亲办案例
定购协议无效，定金如数退还
来源：党延珍律师
发布时间：2009-03-29
浏览量:1151
沈女士外出散步路过牡丹广场，洛阳市某房地产开发工作人员主动向原告介绍公司房屋开发情况，称交2万元会费可以成为名仕会vip会员，享有选房及购房的优惠；不愿继续成为会员者，可随时申请退出，会费如数退还。
诱惑之下，沈女士向公司交付会费2万元，成为公司楼盘2期vip会员。过了两个月，公司通知沈女士公开选房，在事先拟好的定购书上，沈女士没有仔细阅读相关条款签了名。
回到家，沈女士阅读定购书后发现，协议有这样的约定：名仕会会员如在公开选房时选房成功，所缴会费即转为定金，定购人如未能在规定的时间内同公司签订《洛阳市商品房买卖合同》，并支付规定的款项，所支付的定金将不予退还。 沈女士定购的期房，总价款58万余元。
此时恰逢经济危机，很多待售的商品房都降价了。而沈女士的定购书已签过了，价款已确定，公司不傻--没有降的意思。房子，沈女士确实有点不想买了，可两万元白白损失了。她的亲戚找到我，看能否通过法律途径要会2万元定金。从表面上看，协议是双方真实的意思表示，合法有效，沈女士没有理由撤销定购书并返还定金。
进一步分析发现：售楼广告和说明书都没有显示预售许可证的的批准文号。商品房销售包括现售和预售，预售实行预售许可制度，开发商进行进行预售时，应当向承购人出示房产局颁发的《商品房预售许可证》，而沈女士并没有见到这些，工作人员也没有向沈女士出示过这些东西。如果没有预售许可，根据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，不符合商品房销售条件，不得向买受人收取任何预付款性质的费用；双方订立的定购协议应属无效，无效定金自应返还买受人；开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人沈女士还可以请求开发商承担不超过已付购房款（2万元）一倍的赔偿责任。
现在最关键的就是到房产局查询有无许可证。
第二天去到房产局一查，果然是没有证。那天特别冷，房产局办公室大厅却很暖和 ，在大厅我把这个消息告诉了着急等待结果的委托人。
12月29日，带着有关资料来到房地产开发公司售房部，找到销售主管说明来意，并向其出示委托书以及要向法院提交的公函，说明如果不能协商解决，委托人会通过法律途径解决。他们说公司有律师团，根本不怕吃官司，不过可以回头了解一下情况。第二天电话询问结果，和我交涉的是公司置业顾问，一个女的，一口流利的普通话，谈吐不凡。她说定定金不能退，协议是沈女士本人亲自签订的，没有人逼迫她。我向她讲了法律规定,又一次表明如果问题得不到解决，会在元旦前诉之法院。
放下电话时间不长，沈女士打来电话，主管让过去解决。沈女士是个很好说话的人，她只要求退定金。我和沈女士到公司时，销售主管变了态度，说：“我们会给你退钱的，不必要委托律师”。沈女士说：“没有律师，你们不给钱。”趁着主管转变态度，当下要求主管写了退款日期。
8天后定金如数退还。
诱惑之下，沈女士向公司交付会费2万元，成为公司楼盘2期vip会员。过了两个月，公司通知沈女士公开选房，在事先拟好的定购书上，沈女士没有仔细阅读相关条款签了名。
回到家，沈女士阅读定购书后发现，协议有这样的约定：名仕会会员如在公开选房时选房成功，所缴会费即转为定金，定购人如未能在规定的时间内同公司签订《洛阳市商品房买卖合同》，并支付规定的款项，所支付的定金将不予退还。 沈女士定购的期房，总价款58万余元。
此时恰逢经济危机，很多待售的商品房都降价了。而沈女士的定购书已签过了，价款已确定，公司不傻--没有降的意思。房子，沈女士确实有点不想买了，可两万元白白损失了。她的亲戚找到我，看能否通过法律途径要会2万元定金。从表面上看，协议是双方真实的意思表示，合法有效，沈女士没有理由撤销定购书并返还定金。
进一步分析发现：售楼广告和说明书都没有显示预售许可证的的批准文号。商品房销售包括现售和预售，预售实行预售许可制度，开发商进行进行预售时，应当向承购人出示房产局颁发的《商品房预售许可证》，而沈女士并没有见到这些，工作人员也没有向沈女士出示过这些东西。如果没有预售许可，根据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，不符合商品房销售条件，不得向买受人收取任何预付款性质的费用；双方订立的定购协议应属无效，无效定金自应返还买受人；开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人沈女士还可以请求开发商承担不超过已付购房款（2万元）一倍的赔偿责任。
现在最关键的就是到房产局查询有无许可证。
第二天去到房产局一查，果然是没有证。那天特别冷，房产局办公室大厅却很暖和 ，在大厅我把这个消息告诉了着急等待结果的委托人。
12月29日，带着有关资料来到房地产开发公司售房部，找到销售主管说明来意，并向其出示委托书以及要向法院提交的公函，说明如果不能协商解决，委托人会通过法律途径解决。他们说公司有律师团，根本不怕吃官司，不过可以回头了解一下情况。第二天电话询问结果，和我交涉的是公司置业顾问，一个女的，一口流利的普通话，谈吐不凡。她说定定金不能退，协议是沈女士本人亲自签订的，没有人逼迫她。我向她讲了法律规定,又一次表明如果问题得不到解决，会在元旦前诉之法院。
放下电话时间不长，沈女士打来电话，主管让过去解决。沈女士是个很好说话的人，她只要求退定金。我和沈女士到公司时，销售主管变了态度，说：“我们会给你退钱的，不必要委托律师”。沈女士说：“没有律师，你们不给钱。”趁着主管转变态度，当下要求主管写了退款日期。
8天后定金如数退还。
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党延珍律师主办律师
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洛阳市西工区九都路与 解放路交叉口东300米 洛阳市房产局西工分局406室
LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：党延珍
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执业律所：河南星眸律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：14103*********415
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地 址：洛阳市西工区九都路与 解放路交叉口东300米 洛阳市房产局西工分局406室